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LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL LORSQUE LE PRENEUR EST EN PROCEDURE COLLECTIVE

LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL LORSQUE LE PRENEUR EST EN PROCEDURE COLLECTIVE

Auteur : Bruno Denis
Publié le : 28/12/2020 28 décembre déc. 12 2020
Cabinet

La Cour de Cassation dans un arrêt du 9 octobre 2019 vient de donner une réponse claire précise et juridique est une situation qui posait des questions et conduisait à des débats entre professionnels.

Il s'agit de celle résultant de la demande de constatation de la résiliation du bail commerciale présentée par le bailleur devant le Juge-Commissaire alors que le preneur est en procédure collective et qu'il ne paye pas ses loyers.

La procédure de résiliation d'un bail commercial peut résulter de différentes situations.

Lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire ou lorsque celle-ci ne prévoit pas la situation rencontrée, pour la mettre en œuvre, il n'y a pas d'autre solution pour le bailleur que de solliciter une décision du Juge du fond, c'est-à-dire actuellement le Tribunal de Grande Instance et à partir du 1er janvier 2020 le Tribunal judiciaire, lequel devra décider, au regard des faits et de leur gravité, s'il y a lieu de "prononcer" la résiliation du bail.

Il y a donc toujours un risque que le Tribunal estime que les faits ne justifient pas la résiliation du bail.

Si les faits reprochés en revanche relèvent de l'application de la clause résolutoire, pour obtenir une décision rapidement, il conviendra de saisir le Juge des référés qui rend une décision qui, si elle n'a pas l'autorité de la chose jugée, permet d'avoir une ordonnance exécutoire de plein droit c'est-à-dire que l'on peut mettre à exécution malgré un recours du locataire.

 L'objectif est de solliciter du Juge des référés qu'il "constate" la résiliation du bail ce qui conduit le Juge à être lié par la demande dès lors qu'elle est justifiée et fondée.

S’il lui sera toujours possible de faire droit à une demande de délais de paiement ou plus généralement d'exécution des obligations du débiteur, celui-ci aura une "épée de Damoclès" au-dessus de sa tête s'il ne respecte pas les délais qui lui ont été accordés et n'exécute pas ses obligations puisque dans ce cas la résiliation du bail deviendra acquise et définitive.

Ainsi lorsque le preneur ne respecte pas ses obligations et au premier chef de celles-ci, payer ses loyers, la petite porte de sortie qui existe devant le juge des référés peut mettre le bailleur en difficulté.

Dans tous les cas il doit réagir rapidement.

La loi sur le statut des baux commerciaux prévoit pour faire constater la résiliation du bail faire préalablement délivrer un commandement, visant et rappelant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Ainsi, un mois après la signification de ce commandement par l'huissier, et à défaut d'exécution totale des causes du commandement, la clause résolutoire sera acquise et le bailleur pourra saisir, s’il le veut, bien sûr, le Juge des référés pour faire constater cette acquisition de la clause résolutoire puis faire constater la résiliation du bail et obtenir ensuite l'expulsion du locataire avec bien évidemment condamnation au versement de ce qui lui est due.

 Mais si le preneur déclare sa cessation des paiements, avant que la décision ne soit devenue définitive, malheureusement la résiliation du bail ne pourra être acquise au bénéfice du bailleur et celui-ci devra déclarer sa créance, le bail se poursuivant.

Mais la résiliation demeure possible si les manquements se poursuivent par suite de l'ouverture de la procédure collective, notamment du fait de l'absence de paiement des loyers.

Or, à cet égard il existe un texte spécifique en matière de procédure collective qui donne compétence au juge commissaire de la procédure pour mettre fin au bail en constatant sa résiliation.

L'article L. 641-12, 3° donne au bailleur la possibilité de saisir le juge commissaire d'une demande de « constatation » de la résiliation de plein droit du bail dans l'immeuble utilisés pour l'activité de l'entreprise en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture et ce pour défaut de paiement de trois termes de loyer.

La question qui était posée était de savoir si, demandant au Juge de commissaire de constater la résiliation du bail, le bailleur devait préalablement signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ce qui de fait conduit le bailleur non seulement à perdre de termes de loyers mais encore un ou deux mois supplémentaires.

 Par l'arrêt du 9 octobre 2019, la Cour de Cassation tranche très nettement et juridiquement la question.

Elle rappelle que lorsque le bailleur agit devant le juge commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial, sans revendiquer le bénéfice d'une clause résolutoire, il n'est pas dans l'obligation de délivrer un commandement de payer comme l'exige l'article L. 145-41 du Code de Commerce.

Elle précise que ce serait ajouter à la loi.

Les deux régimes sont donc bien distincts.

Moralité : Réfléchir avant d'agir.

Il vaudra mieux parfois trois mois d'impayés et une requête devant le juge commissaire pour voir constater la résiliation d'un bail commercial plutôt qu'une assignation en référé avec délivrance préalable d'un commandement de payer et un débat devant le Juge des référés qui peut être long et coûteux et peut générer une discussion sur l'octroi de délais de grâce pour permettre au locataire de s'acquitter de ses obligations qu’il ne respectera peut-être pas… !

Bruno Denis
Bâtonnier de l’ordre des avocats de SAINT NAZAIRE
Ancien Bâtonnier
 
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