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Quelle durée maximale pour un bail dérogatoire ?

Quelle durée maximale pour un bail dérogatoire ?

Auteurs : Bruno DENIS, Maxime HERRSCHER
Publié le : 28/12/2020 28 décembre déc. 12 2020
Cabinet

Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire, ni un bail saisonnier. À chacun sa spécificité.

Par Bruno DENIS, avocat senior associé chez Cadoret Toussaint & Denis et Bâtonnier de Saint-Nazaire et Maxime HERRSCHER, juriste

Le bail dérogatoire est utilisé parfois en raison d’un preneur qui ne veut pas s’engager trop longtemps et cherche à voir si son projet est viable préférant, en conséquence, ne pas être lié par la durée d’un bail commercial de 9 ans. Si son projet est viable, il voudra alors un bail commercial pour sécuriser la pérennité de son activité dans son local et envisager d’acquérir la propriété commerciale à l’égard de celui-ci.

Mais, à ce moment-là il va dépendre du bon vouloir du bailleur… !

Parfois, c’est le bailleur qui ne veut pas concéder cette propriété commerciale à son locataire.
C’est alors que l’on a recours au bail dérogatoire qui, initialement, ne pouvait excéder deux années (même si l’on avait l’habitude de voir des bouts de 23 mois…), puis qui a donné lieu à la possibilité de conclure plusieurs baux dans la limite de deux ans, laquelle durée est passée aujourd’hui à 36 mois.

À l’origine, si le bail et uniquement le bail dérogatoire ne devait pas dépasser 24 mois, il arrivait que les parties concluent deux ou trois baux de 6 mois, 8 mois voire un an ou alors 23 mois. Mais, à l’expiration de la durée contractuelle, chacun souhaitant poursuivre celle-ci, le bailleur refusant souvent l’idée de consentir la propriété commerciale sur les locaux, une difficulté apparaissait face au refus de conclusions d’un bail commercial.

C’est ainsi qu’est apparue l’idée que l’on pouvait conclure un nouveau bail dérogatoire mais, d’une part après le terme du précédent bail venant d’expirer et, d’autre part, en renonçant expressément à la propriété commerciale que le locataire venait d’acquérir par suite de son maintien dans les lieux.

Un revirement de jurisprudence

Lors de la réforme ayant conduit à la possibilité de conclure plusieurs baux dans la limite de 24 mois aujourd’hui devenue 36 mois, la question se posait de savoir s’il était encore possible de contourner la durée maximale de 36 mois en concluant un nouveau bail dérogatoire entre les mêmes parties, sur le même bien et pour l’exploitation du même fonds, tout en renonçant postérieurement à l’expiration du précédent bail dérogatoire, fut-il de 36 mois, à la propriété commerciale acquise.

Par un arrêt du 22 octobre 2020*, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation vient d’opérer un revirement de jurisprudence. Dorénavant, pour pouvoir déroger au statut des baux commerciaux, les baux dérogatoires conclus ne peuvent pas avoir une durée cumulée de plus de trois ans à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.

À présent, les choses sont claires et pour tous ceux qui sont dans la dernière ligne droite du 36e mois, il ne faut plus se poser de question : fin de la relation contractuelle ou conclusion d’un bail commercial !

N’hésitez pas à consulter car les conséquences bien évidemment sont importantes, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Référence : Cour de cassation (cassation partielle) – arrêt 22 oct. 2020 3ème Chambre Civile n°19-20.443
 
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